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Assembleia Condominial

Postado em 29 maio

As assembleias são reuniões periódicas para tratar dos mais diversos assuntos do condomínio. Segundo o Código Civil:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Convocação

Existem algumas regras básicas para convocar uma assembleia. Isso impede que um síndico mal intencionado tome alguma decisão em benefício próprio ou em benefício de uma parte dos condôminos.

A assembleia é o local onde toda e qualquer decisão do condomínio deve ser tomada. E, muitas vezes, essas decisões dizem respeito principalmente aos proprietários dos imóveis, e não aos moradores. Porém, mesmo que na maioria das convocações feita pelos condomínios apenas os moradores fiquem cientes, é obrigação do síndico convocar todos os membros do condomínio para a assembleia, sejam eles moradores ou proprietários.

Realização

A realização da Assembleia Geral Ordinária é obrigatória para todos os condomínios do Brasil, de acordo com o Código Civil. Mas, além disso, existe alguma outra obrigatoriedade quando o assunto é AGO?

É possível afirmar, sem medo de cometer um exagero, que todos os condomínios do Brasil sofrem com a falta de quórum nas assembleias. Mas o que o síndico pode fazer para que o envolvimento dos moradores com a gestão seja maior?

Assembleia ordinária ou extraordinária?

As assembleias são reuniões periódicas em que os proprietários, moradores e síndico se juntam para deliberar sobre assuntos de interesse comum. Elas podem ser convocadas pelo síndico ou por ¼ dos condôminos. No entanto, é preciso ficar atento, pois existem dois tipos de assembleias: as ordinárias e as extraordinárias. Em assembleia é discutido e votado o futuro do condomínio, motivo por si só suficiente para que todos (ou quase todos) os condôminos comparecessem. Entretanto, a realidade enfrentada pelos condomínios de todo o Brasil é um desinteresse cada vez maior em relação às assembleias.

Voto

Nas assembleias, é comum algum condômino aparecer com uma procuração para legitimar o voto de outra unidade. Mas como isso deve ser feito? Qual o número máximo de procurações que um condômino pode utilizar?

As decisões tomadas em condomínio precisam ser bastante criteriosas, pois qualquer irregularidade pode anulá-las. Sendo assim, uma convocação de assembleia equivocada ou a contagem dos votos com base na análise de quórum errada podem ser fatais.

Muitos membros de condomínio questionam a possibilidade de haver votação secreta em assembleias ordinárias e extraordinárias. O Código Civil não explicita o veredito legal sobre o assunto, portanto é preciso ter cautela ao analisá-lo.

Afinal, os inquilinos podem ou não votar em uma assembleia do condomínio?

Muitos especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto.

A lei 4.591/64 artigo 24, parágrafo 4 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino.

Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

  • Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: “São direitos do condômino: (…)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.”

Vale esclarecer que a palavra “condômino” designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste.

Ata

Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata. Essa ata é um documento legal que contempla todos os assuntos que foram discutidos, além de conter as deliberações tomadas sobre cada um deles.

Existem vários pré-requisitos que toda assembleia realizada em condomínio deve seguir para evitar que os condôminos entrem com pedido de anulação da mesma, seja na assembleia seguinte ou por decisão judicial.

Assembleia Virtual

A assembleia virtual chegou para solucionar várias dificuldades acarretadas pelo método tradicional de reunião: custo operacional alto, falta de quórum, brigas entre moradores e outros diversos contratempos. Mas como funciona essa assembleia virtual? Ela está prevista em lei?

Uma nova modalidade de assembleia nos condomínios começou a ganhar contornos com a expansão da banda larga nos centros urbanos e a explosão no uso da internet e de mobiles pelos brasileiros. É a assembleia virtual, operada através de plataformas online, em que cada condômino possui login e senha próprias de acesso e participação. Mas segundo o advogado Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), a entidade ainda não incentiva as assembleias digitais por entender que não existe um ambiente totalmente seguro para tanto.

“Não dá para ter a certeza de que todos serão convocados, como exige o Código Civil, tampouco se é o próprio condômino que participa das reuniões virtuais, o que depende de um sistema de chaves eletrônicas ainda não adequadamente difundido na sociedade”, diz.

De acordo com o dirigente, o modelo ainda apresenta dificuldades operacionais, pois, além do presidente, requer um terceiro elemento controle a assembleia virtual em si, procedimento que gera custos altos, sem contar que, nos condomínios onde nem todos os condôminos estejam habilitados a realizar a assembleia digital, a mesma precisará ser mista (presencial e digital), o que aumenta ainda mais o investimento. “A comunicação digital pode ser a solução para grande parte das questões discutidas em assembleia, porém, os pontos mais importantes costumam ser debatidos mesmo em reuniões pessoais”, completa.

Fontes:

http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/materias/item/1634-assembleia-virtual-nos-condominios-confira-os-pros-e-os-contras.html

https://www.sindiconet.com.br/informese/participacao-de-inquilinos-em-assembleias-administracao-assembleias-de-condominio, acesso em 26/04/2018.


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